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宋经理,宝安区沙井街道唐商大厦A座9楼。 四川省,德阳市 唐武德三年（620年），始析雒县、绵竹县部分地区置德阳县，为建制之始。德阳市毗邻四川省会成都，是四川培育壮大的七大区域中心城市之一，是成渝地区双城经济圈和成都都市圈的重要节点城市，位于丝绸之路经济带和长江经济带的交汇处、叠合点。德阳市交通发达，距青白江亚洲的铁路集装箱中心站24千米；德阳因“三线建设”布局现代大工业而建市，是中国重大技术装备制造业基地。德阳市为第二批应急产业示范基地，曾被列入“黑臭水体比例低于80%的城市名单”，并被纳入巴蜀文化旅游走廊的规划范围。2020年4月27日，国务院同意在德阳市设立跨境电子商务综合试验区。2022年，确认为卫生城市。境内有三星堆古蜀文明遗址、庞统祠、德阳文庙、黄继光纪念馆等景点。
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物业管理作为物业的后期管理，是确保物业保值增值的重要手段。在我国，物业管理尚属起步晚的"朝阳产业"， 但从目前物业管理运营市场来看，企业的管理决策对物业管理的认识，大多停留在平面的服务层面上，如设夜行灯、安排门卫值班等等，虽然是必须的，但这种平面式的服务内容缺乏想象，没有独创，往往是事倍功半，工作效率低下，不能满足业主的各种需求。 病因在于物业管理公司内部管理运营结构不合理，管理技术落后，首先是观念没有彻底改变，传统型管理占主导地位，虽然强调了服务，但因其是平面式的，有"表"没有及"里"，所以仅仅是解决了为业主服务这一面，而忽视了如何为业主提供高质量服务的一面；其次，物业管理公司运营结构软弱，衔接不佳，内耗大，缺乏一套系统的管理体系，造成业主与管理者、管理者与决策者之间的断层空白，致使问题越积越多，处理时间越来越长，以至于问题终还是得不到解决，不了了之，使物业管理陷入疲软无力的境地。因此，物业管理公司能实现有序管理的当务之急在于要迅速建立起一套规范化、标准化、反应灵敏的动态物业管理体系。 但物业管理要建立一套规范合理的运作机制并不是一件容易的事，规范而又合理的东西往往是许多经验的长期积累，且需经过多年的探索验证。而对国内众多物业管理公司来说，刚刚兴起的这个行业让大家多少有点赶鸭子上架的味道，且往往又是物业开发商的无奈之举，与物业开发商多有些"血缘"关系。因此，如何迅速建立起一套适切合理的牧业管理体系，是目前物业管理公司所关注的一个重要问题。目前，国内一些起步较早、崇尚规范经营的物业管理公司都在尝试导入ISO9000来建立自己的运作体系，通过一段时间的运作，已在物业管理上取得一些佳绩。 对物业管理公司而言，要建立起一套物业管理体系有三个关键方面要注意，即管理职责、质量体系结构及人员和物质资源。这三个关键方面的焦点是业主，只有这三个关键方面相互协调时，才能保证业主满意。ISO9000的建立意在强调业主的重要，与业主接触面上的质量控制的重要。物业管理如不能很好控制与业主接触面上的质量，服务质量就难以形成。 结合物业管理实际情况及今后的发展，据此建立起一个科学完善的"合同评审程序"，识别并确定客户的需求，同时判断自己是否具有满足业主需求的能力。区分出哪些是自己能够提供的服务项目，哪些是由外部服务组织提供的服务项目。外部伺服性服务组织的选择，可依据实际情况建立"分包商选择与管理程序"，以分承包方的形式进行，并将有关分包服务项目列入与分承包方签署的分包合同或协议中。 对提供的服务按实际情况建立"服务过程查核程序"、"服务过程状态识别程序"，"服务管理程序"进行服务质量的全程管理，并对其结果追踪确认。同时建立"公共设施、器材管理程序"、建立"维护保洁控制程序"、"紧急应变作业程序"、"人员进驻控制程序"和"保安驻警控制程序"，以给物业管理正常运作提供运行保障和保障。 物业ISO9001标准建立起一个开放式的信息沟通体系，如建立："客户满意度调查程序"、"客户抱怨处理程序"，并通过至少每年一次对业主进行"需求的连续评审"。建立的"新服务项目企划程序"策划新服务项目，以向业主尽可能多提供按需服务，从而促使物业管理公司走出管理的消极状态。 对物业管理服务中存在的问题，建立"服务的鉴别与追溯性程序"，建立"不符合服务控制程序"，建立"纠正与措施程序"等改进措施加以自我改进完善。在物业管理公司内部管理上，可以通过实际情况建立"管理责任程序"，建立"文件与资料控制程序"，建立"机电设备控制程序"、"行政服务控制程序"，建立"进料控制程序"，建立"库存作业管理程序"、"搬运控制程序"、"交房作业管理程序"加以内部规范管理；通过建立"质量记录管理程序"如实记录运行中的活动结果，并妥善保存这些记录，以提供作为内部及第三方审核的证据；并建立"统计技术管理程序"对这些质量记录加以统计并进行技术分析。同时，通过建立"内部管理审核程序"以完善内部管理审核体系。 在人力资源的配备上，根据实际工作需要设置部门和人员，要求建立"工作职责说明书"，规定定量、定性的服务内容和服务应达到的水准，避免人浮于事的弊端。并按ISO9001标准之建立"培训管理程序"，对全体员工进行物业管理基本知识、岗位任职资格等培训，并进行资格确认，以保证公司员工对公司完善管理、公司发展的适应，使物业管理公司在建好一个企业的同时，更培养锻炼了一支队伍。 物业ISO9000认证体系是一种从管理模式向服务模式进化的体系，它所强调的是将服务作为一种商品，确保被服务者在使用过程中的满意程度，是一种服务质量承诺的兑现，强调人对人的服务，是一个为业主提供综合性整合化服务的系统。这个体系的建立将使物业管理逐步朝为业主按需提供服务的理想化方向发展，并以其全新体制的优势促使物业管理真正成为产业经济活动，以塑造众多的需求群体和拉动巨大的需求市场，以此影响、优化物业管理的市场环境，推动物业管理的发展。
ISO14000认证中环境因素的识别特别是重要环境因素是基础，深圳ISO14000认证体系的其它 管理要素都是围绕它们而开展管理活动的。 深圳ISO14000认证在建立时如何有效、充分地识别、评价环境因素，在实施审核时如何审查组织 在这方面的成效，也是疑问多、难把握的地方。 1、 环境因素识别的充分性 深圳ISO14000认证企业往往对污染物排放关注多，对源头避免或减少污染物产生方面关注少。为 此，在设计程序、识别和评价环境因素时，应考虑产品及其包装设计、工艺设计、原材料选用、能源 资源消耗、运输仓储、有毒有害化学品使用、固体及液体废弃物管理、生产过程污染物产生排放、产 品使用、服务及废弃等环节中可能产生有害或有益环境影响的因素。充分领会产品生命周期分析法的 思想以及工艺过程分析法的思路。 2、 异常状态下的重要环境因素 深圳ISO14000认证的一些企业在生产过程中产生了大量的污染物，但由于环保设备齐全先进，控 制手段得力，各种污染物终均远低于适用排放标准得到排放。 ISO14001标准"环境因素"定义及"4.3.1环境因素"条款中均要求确定现实具有或能够产生重大影 响的重要环境因素，即应充分考虑过去、现在、将来三种时态及正常、异常、紧急三种运行状态下发 生或可能发生重大环境影响的环境因素。针对上述案例，在制定及实施相关程序时可考虑将正常状态 下低于排放标准的污染物排放作为一般环境因素，但同时必须考虑环保设备发生故障时、定期维修时 、人为失误时、生产过程中超量产生污染物时等异常或紧急状态下可能产生的严重环境影响。简单 的方式是对进入环保装置之前或生产装备排放口的污染物排放状态进行重要性评价。以上所述适用于 对可用强度、浓度、总量、速率、数量等方式实施限制的环境因素的评价，如污水排放、废气排放、 噪声等。 无论对于生产装置口还是环保装置口，应分别对具体污染因子进行评价。 3、 废弃物、能源、有毒有害化学品等方面的重要环境因素 废弃物（或使用能源的装置或有毒有害化学品）在任何一个企业里一般都是种类繁多，在识别和 评价环境因素时，是分别逐一进行，还是作为一个问题统一提出，这也是一个值得探讨的问题。若从 有效实施环境管理出发，可做如下考虑： a. 废弃物管理 1) 在识别环境因素时，具体地明确各种废弃物； 2) 有关废弃物处置、废弃物防治的法规不象污水噪声大气防治法规对污染物有量的限制，在某 种意义上，随意处置100kg或100吨废弃物并无本质区别。鉴此，一般地可将废弃物处置定义为一个重 要环境因素，具体实施控制时则必须将它们合理分类分别合法处置。 3) 关于废弃物削减，宜对各类废弃物产生量实施重要性评价，可将大于等于某一数值的废弃物 产生定义为重要环境因素， 并对它们实施改善和日常控制。 b. 能源管理、 1) 在识别环境因素时，具体地确定各类消耗能源的设施、装备及活动。 2) 将"能源消耗"整体地定义为重要环境因素，并实施日常管理和控制。 3) 同时对各种装置的单台或单类的能源消耗进行重要性评价，将"大于等于某一数值的装置的能 源消耗"定义为重要环境因素。 4) 资源、材料消耗可与能源消耗同样对待。 c. 有毒有害化学品管理 1) 识别环境因素时，应具体地明确使用的各种有毒有害化学品。 2) 定义"有毒有害化学品的运输、储存、使用过程中可能的火灾、水灾、泄露事故等紧急状况" 为重要环境因素，制定应急方案和日常管理程序。 3) 对各种物品的使用量进行评价，定义"大于等于某数值的有毒有害化学品使用"为重要环境因 素，考虑替代或削减使用量的改善方案。 4) "含臭氧层破坏物质（ODS物质）如哈龙1211灭火器、R12等为制冷剂的空调系统、含多氯联苯 变压器等的使用"均应定义为重要环境因素，加强装置维护管理，并着手研究和寻找替代。
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四、职能一体化满足原则 构建体系整合实施，应将管理职能的集中与分散进行结合，要充分考虑两套体系的标准差异，调整与优化组织结构，做到对标准的共性要求的集中管理与统一控制。 五、降本增效满足原则 两套体系整合后应在时效性与成本控制方面有明显的改进。 六、风险控制满足原则 确保在体系流程规划、实施与运行时，能够采取有效措施对各类风险进行有效控制。 七、全员参与满足原则 要求在体系实施与执行过程中，组织全体人员都参与进来，从而保证大家在思路上的共识。 八、体系运行模式满足原则 遵照PDCA 过程方法来对体系进行不间断的持续改进。 九、工具接口满足原则 如要对IT 服务管理与信息，要建设两个系统时，要求两个系统要设计详细的接口，并有专门的文档来记录接口定义。 整合可行性 通过以往的项目经验及对两套体系的研究，归纳与总结ISO20000与ISO27001 的体系对比，两套体系整合的可行性可能会存在以下几个方面，包括： 一、体系实施人员的整合 作为两套体系整合的 要素，也是整合重要的因素，只有对实施人员的统一管理与任务分派，才能更好的管理体系实施与改进。即使人员有很大变动时，也能保证正常的服务运营。 二、体系规范的整合 体系实施人员通过自身研究或借助咨询公司深入研究两套体系规范，找出其共性体系要素。如：ISO20000的“事件管理”与ISO27001的“信息事故管理”等。 三、法律法规的整合 企业从整体上应满足两套体系的法律、法规要求，这样可以保证符合法律的性。 四、流程建设的整合 ISO20000认证与ISO27001认证参照体系规范的模型与流程建设原则，可以规范内在管理与外在服务程序，使服务支持与服务提供紧密结合，并对成本投入进行有效控制，为组织提供事件处理的时效性、灵活性及风险控制性。通过体系中所阐述的考核指标与报表，可实现服务可计量。 五、体系实施文件编制的整合 当前，两套体系认证的文档体系框架主要都是以四级文档为准，并且划分的结构层次也有一定程度的相似之处。可以提炼出共用的模板与文件结构。 六、组织运维规划与职能的整合 组织的运维规划要从服务与风险控制两个主要方面来考虑，保证制定的战略符合未来的发展要求，依据详细的控制措施来保障整体的服务能力。并根据两套体系的标准差异，调整与优化组织结构，完善角色人员的职能化要求，从而实现职能一体化的建设。 七、内部与管理评审的整合 在管理评审的前期准备时，可以考虑其评审符合条件要素，审核后可根据审核机构的建议来统一进行改进与优化。审核机构应尽量选择同一家认证机构，保证认证及维护的一致性。
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